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昌平区中关村科技园昌平园东区四期联合储备开发项目土地一级开发项目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地块二类居住用地、幼儿园用地。
最终，昌平区属国企铭嘉地产以底价16.88亿元摘得该地块，成交楼面价约2.58万元/㎡。
该组合用地规模约6.96公顷，规划地上建筑面积约6.93万㎡，住宅地块容积率仅1.01。
地块位于昌平区南邵镇，六环外，最近的地铁为昌平线「南邵站」；周边生活配套设施有路劲世界广场、白浮泉公园等。
首先，容积率只有1.01，刚好卡在红线年来，昌平+海淀最低密的一块地。其次，它还是滨湖大宅，低密+滨湖。给了我一点低配颐和原著的感觉。
最后，价格是惊喜，单价预测在5万左右。400平双拼，2000来万，200平空墅，1000万拿下。
3月20日实地探访，以南丰路为界，该组合地块位于道路西侧，几幅地块被几个围挡分开围着。地块西面和北面均为白浮泉公园，北侧建筑物仅有一栋荷花颂主题邮局，再往北临近游船码头(东)，西侧则是一片小树林，生态资源良好，但目力所及略显空旷。
先看位置，单价能这么低，主要是地价低。地价低，那就肯定不会太近，地块位于北六环边上的昌平南邵板块。
地块没在地铁周围，而是紧邻白浮泉公园。约398公顷的白浮泉，相当于1.5个颐和园。整个公园保留了原始水脉和林地地貌。
最核心的一条泉眼从山脚流出，穿过整座公园。沿途是松林、草坡、台地、叠石和野餐区，可以春赏花、夏乘凉、秋赏叶、冬赏雪。
教育上，北边有清华附昌平，自建校就一直面对整个南邵地区招生。但感觉大佬们对昌平的公立教育需求不大。
医院有北医三院。这所顶级三甲新院区，也已官宣落地板块内。拟落位置就在项目东北侧2/3公里的位置。
板块内还规划一个商业街区，体量惊人。规划建面约120万平，约等于3个朝阳大悦城。但什么时候能建成不太好说。商业也是当下的短板。
主要生活配套设施分布在南丰路东侧，地块一路之隔正对着的是融创长滩壹号小区，往北是兴昌佳苑和泰康之家燕园，再延伸则有更多小区，包括镇政府、路劲世界广场、南邵幼儿园、南邵中学、泰宁产业创新园、国际医疗器械城等都在东侧，发展成熟。
再来看地块，这次总共3宗地+1个幼儿园，13/39地块直接滨湖，在家就可以俯瞰湖景。
1.01的容积率+18米的限高，大概率会是叠拼+空墅了。这个容积率也是近5年昌平+海淀的最低容积率。
这次属于托底拿地，之前联合城建拿了东小口地块。再往前也没有自己的操盘记录。所以这块地大概率后续会引入合作方来做。如果快的线季度会有消息~
根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，地块四至范围为：东至CP00-1201-0011、0014地块，南至规划景文街，西至规划景文西路，北至规划景旺街。
CP00-1201-0013地块，二类居住用地，用地面积约0.99公顷，规划地上建面约1万㎡，容积率1.01，限高18米；
CP00-1201-0015地块，二类居住用地，用地面积约1.98公顷，规划地上建面约2万㎡，容积率1.01，限高18米（局部24米），规划1座中低压调压箱；
CP00-1201-0039地块，二类居住用地，用地面积约3.51公顷，规划地上建面约3.54万㎡，容积率1.01，限高18米，规划1座中低压调压箱，1座750-1300㎡分布式能源站，1座70㎡电信机房，1座50㎡有线地块，幼儿园用地，用地面积约0.48公顷，规划地上建面约3840㎡，容积率0.8，限高16米，规划1处12班幼儿园。
周边二手房小区，融创长滩壹号挂牌价约4.5万元/㎡，金科廊桥水岸约4.7万元/㎡，泰禾昌平拾景园约4.2万元/㎡、招商·都会湾约4.2万元/㎡、中国铁建青秀尚城约3.5万元/㎡、路劲世界城约3.6万元/㎡等。
产品方面，这三幅住宅地块，最难得的是自带别墅基因的1.01的容积率，可对标华润在顺义温榆河的在售新盘北京润园，预计将以叠拼、合院等低密改善业态为主。
尤其是0039地块，形状规整，东西扁长，面宽资源好，利于打造大面宽短进深产品。
值得一提的是，去年7月21日，昌平新城东区CP00-1201街区一级开发四期用地规划综合实施方案公示，总共规划建设用地面积约48公顷，地上总建筑规模约33.08万平方米。
联合储备开发项目土地一级开发项目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地块；拿地房企：
（昌平区国资委监管区属国有企业）；成交金额：16.88亿元（底价）；住宅楼面价：2.58万元/平。今天昌平这组宅地，可以说就是被“
”公园里，生态禀赋非常好，优越的自身条件能否在如今的冰冷的市场环境和内卷的昌平南新房市场，突出重围呢？
里面。白浮泉公园曾作为昌平新城滨河森林公园的一部分，总占地面积398公顷，其中水域面积就达到149公顷，被称为是京北最大的带水的城市公园。而铭嘉新地块就在白浮泉公园最大水域面积部分的正南方向，享有天然的水系景观。
，地块距离昌平线公里，围绕南邵地铁站还有路劲世界城等商业、昌平五中等教育资源。而新地块西北侧直线两公里左右就是昌平老城区，医疗、商业、教育配套相对也更丰富一些。
铭嘉拿下的这组地块，一共由0013、0015、0039三块宅地和0016幼儿园用地组成。其中0039地块最大，也最方正，0013、0015两块地则呈现出不规则四边形。
用地规模分别为0.99万平、1.98万平，地上建筑规模分别达到1万平和2万平。其中0015地块规划1座低压调压箱，且鼓励0013地块与0015地块地下空间进行连通。
用地规模达到3.51万平，地上建筑规模达到3.54万平，配建方面规划1座低压调压箱、1座分布式能源站（750平—1300平）、1座70平电信机房、1座50平电信机房。
，更重要的是所有宅地的容积率达到区域内最低，只有1.01，控高都是18米，只有0015宅地局部可以限高到24米。这样的地块素质，可以做6层以下的洋房产品，或者是联排双拼别墅产品了。（PS：顺义比较火的豪宅盘北京润园的容积率就是
，粗算住宅楼面价为2.6万/平。这个楼面价与地块东北方向，2023年9月份拿地的
项目2.6万/平的楼面价相当，比2023年3月份拿地的梧桐山语的2.5万/平和去年7月份拿地的凌雲颂项目的2.2万/平的楼面价要高。虽然铭嘉新地块在地块素质和生态配套方面具备非常大的优势，但如今的市场环境，加上昌平南愈发艰难的新房市场，还是不能掉以轻心。
，2023年12月开盘，到目前两年多的时间，虽然已经成交1395套房子，成绩非常不错，但奈何一、二期加起来一共1842套房源，所以到现在还剩440多套房源未完成网签。观堂府最新的网签均价在
，也是一个拥有1217套房源的大盘，开盘至今两年半的时间，网签套数746套，网签率61.3%，网签均价4.06万/平。目前，梧桐山语还有470套左右的房源未网签。
项目，到现在开盘不到5个月，580套房源总网签只有46套，网签均价4.13万/平。凌雲颂到目前还有530多套房子未网签。
而且现在昌平新城东区的新房去化有点缓慢，尾盘的观堂府、梧桐山语后程乏力，刚开盘的凌雲颂也没有冲出销量。
，同样拥有1243套房源，从2023年12月开盘，到现在也两年多的时间，成功网签759套房源，目前仍有480多套房源未网签。梧桐星宸这两个月的最新网签均价在
左右。还有，综合容积率在1.3以下的住总清樾府，2024年8月份开盘，三期一共1392套房源，一年半时间网签234套，还有超1100套的存量。尤其去年12月份取证的2期304套房源，到目前只有1套网签，网签均价3.65万/平。
，也是一个超千套大盘，总共规划1430套房源，2024年6月份开盘，到现在一年零9个月，网签套数来到361套，剩余未网签存量超过1000套。
也就是说，铭嘉新地块遭受南北夹击的新城东区和沙河高教园6个在售新房项目，存量逼近
套。在这样的压力下，可能需要铭嘉在新地块产品上下些功夫了，比如大胆一点，跳脱现有的刚需刚改竞争，走改善、小豪宅的路子。
。祝铭嘉房地产好运。低密墅居新地标！铭嘉地产拿下中关村科技园昌平园东区四期地块
3月20日，中关村科技园昌平园东区四期地块，由铭嘉地产以16.88亿元底价摘得，公司实际控制方为昌平区国资委。此前在2025年10月，铭嘉地产就联合北京城建摘得了昌平区东小口住宅用地。
位于北京市昌平区南邵镇的中关村科技园昌平园东区四期联合储备开发项目，包含CP00-1201-0013、0015、0016、0039四个地块，总用地面积约6.96公顷，规划建筑规模约6.93万平方米。
根据出让文件，该地块由三幅住宅用地和一幅幼儿园用地组成。其中0039地块面积最大，约3.54万平方米，地形规整；0013和0015地块分别位于西侧和东侧，建面约1万和2万平方米；0016地块则规划为12班幼儿园。根据出让文件，鼓励CP00-1201-0013 地块与CP00-1201-0015 地块地下空间进行联通。
这块土地的最大亮点在于其超低容积率——仅1.01，建筑限高18米（局部24米）。与大热的顺义区中央别墅区板块的北京润园项目容积率相同，北京润园共规划111栋住宅楼，483户：19栋8层洋房、92栋双拼别墅。拥有相同容积率的本宗地块，再加上白浮泉湿地、大运河源头遗址等生态加持，有望打造低密宜居社区，未来也很可能出现类别墅产品，唯一短板是离地铁站略远。
地块位于昌平区南邵镇，六环外。周边有路劲世界广场、白浮泉公园等生活配套设施，背靠中关村科技园区昌平园，拥有产业人口导入。
地块周边生态环境优质，北边有新城滨河森林公园，西边是大运河源头遗址，南边是京密引水渠，三面环水，具备打造低密豪宅的潜质。
除0016地块的12班幼儿园外，街区内还规划有36班九年一贯制学校和24班高中，形成从幼儿园到高中的完整教育链条，满足“刚需上车”家庭——即首次购房、以自住和子女教育为核心诉求的年轻家庭——对教育资源的迫切需求。
社区综合服务设施方面，规划有社区会客厅1处，包括350平方米卫生服务站、1000平方米社区养老驿站、300平方米社区综合文化室和500平方米社区商业服务网点。板块内已有石油大学附属小学、北郡嘉园幼儿园、南邵镇中心幼儿园、昌盛园小学等教育资源。
在北京楼市整体供应趋紧的背景下，容积率1.01的低密住宅用地更是凤毛麟角。该地块核算经营楼面价约26092 元/㎡。
对比周边在售项目，地块北侧约1.8km是建发观堂府，东北侧约2.5km是龙湖恩祥凌雲颂，它们同属于昌平区南邵板块。这些项目多以高层或小高层为主，容积率普遍在2.0以上，主力产品建面集中在90–130㎡，总价多在300–700万元。而CP00-1201地块的超低容积率，使其具备打造类别墅和高端洋房的先天条件。
于2023年12月首次开盘，分为一期二期，供应房源总计1842套，目前已经网签房源1393套，网签均价46154元/平米，2026年的网签均价在44659元/平米。
凌云颂于2025年11月首次开盘，供应房源总计580套，目前已经网签房源46套，网签均价41260元/平米，2026年3月份网签均价在39345元/平米。
；二手房市场同样火热，3月首周成交突破2980套，环比增长超21%。昌平作为近郊核心，始终是京北流量高地。1月份单区销售金额就高达4.18亿元，头部项目热度居高不下。但热闹背后，选择焦虑从未消失：
，后续还有新地块补仓，新盘内卷加剧，价格波动明显，稍有不慎就可能踩坑、站岗。那么如何才能在乱花渐欲迷人眼的市场中，找到最合适的标的，就是摆在所有购房者面前的一道难题。它考验的不是胆量，而是眼光，核心逻辑只有一个：在不确定性中寻找确定性。
这几点，就基本不会出错。而在昌平一众新盘里，建发观堂府就是这样一个非常有“确定性”的硬通货，也是今年在昌平买房绕不开的一个选项。
不可否认，房地产大涨的时代已经结束，让居住回归生活的理念深入人心，市场进入深度盘整期，那些靠画饼、玩概念的项目，早已被市场淘汰。如今的购房者越来越清醒，不再轻易被营销所迷惑。
当下的楼市，“如期交付”只是及格线，“超前交付+实景现房”才是真底气。观堂府作为实力国企建发的匠心之作，背靠港股双上市企业，资金实力和建造能力都无需赘述，一期房源直接
去到项目现场你就会看到，社区园林、入户大堂、户型实景、公区配置....这些全部实打实摆在眼前，不用对着规划图讲未来，更不用经历漫长的等待，没有烂尾、减配风险，即买即住即，这是任何期房都给不了的安全感。
观堂府位于昌平南邵核心，距离地铁昌平线 分钟直达中关村、上地等核心商圈，是北京近郊区少有的“海淀半小时通勤圈”。
和北医三院（三甲、规划中）、以及万科悦荟、路劲世界广场等商业，生活配套齐全，入住就能享受。3
观堂府作为一个标准的中式改善大宅，所有楼栋都是正南正北排列，一梯两户的板楼，最大70米楼间距，江南园林舒展其间，三进礼序层层递进，颇有大开大合的盛唐气势。
，经典的四叶草格局，约35㎡的LDK客餐厨一体空间，让客厅成为家庭的社交中心；南向三面采光，全屋3大飘窗+设备平台（不计产权面积），凭空多出不少实用空间；双房设计可随家庭结构灵活改造，从二人世界到二胎家庭，再到三代同堂，都能一步到位不用换房，适配不同业主居住需求；120㎡以上户型还标配了厨房净水设备和热交换新风机组，让品质感和舒适度都明显提升，细节拿捏相当到位。
当下昌平的新房均价约4.5-5万/㎡，新入市项目的价格则普遍在5万+的水平。而观堂府的网签均价是4.6万/㎡左右，处于较低水平，且十分稳定。
的项目，会所总面积约2100㎡，涵盖健身、休闲、私宴、儿童活动、恒温泳池等多个功能区；还有地上地下双大堂，首层天然石材拼花地面，定制金属花格搭配艺术壁布；车库坡道全精装设计，打造仪式感归家体验；还有智慧社区、智能中控、高空抛物监测、AI分析预警等黑科技配套。
。观堂府之所以能连续两年拿下北京市新房销售套数销冠、昌平区三冠，是1400+业主用真金白银投票的选择，这份成绩，就是项目实力最好的证明。
这1400多位业主，60%是昌平本地改善客群，多为置换升级的三口之家或二胎家庭，他们看重的是实景现房、社区品质和便捷的生活配套；
，以中关村、西二旗、上地的35-45岁高知人群为主，他们看重的是海淀半小时通勤圈、稀缺的生态环境、以及超越价值本身的品质感；另外10%则是东西城50-60岁的养老客群，他们看重的是健康舒适的颐养环境、便捷的医疗资源、以及丰富的全龄化配套。
